Atraso na entrega da obra e o Judiciário

Publicado em 13 de abril de 2015

A explosão do mercado imobiliário nos últimos anos trouxe, juntamente com a crescente construção de empreendimentos e comercialização de unidades residenciais e comerciais autônomas, o problema do atraso na entrega da obra pela construtora, situação fática cada vez mais comum no Tribunal de Justiça de São Paulo.

E, da análise das decisões proferidas pelo Poder Judiciário estadual, é possível traçar um resumido panorama dos grandes temas decorrentes deste grave problema econômico e social.

Com relação à legitimidade passiva, a jurisprudência tem se mostrado favorável ao consumidor ao reputar aplicável a regra da solidariedade prevista no Código de Defesa do Consumidor (art. 7º, parágrafo único), devido à configuração da relação de consumo decorrente da compra do imóvel, para o fim de manter e/ou incluir no polo passivo das demandas todas as empresas vinculadas a essa relação de consumo, sobretudo quando atuam de forma conjunta, caracterizando a existência de grupo econômico.

O reconhecimento do dever de indenizar pelo atraso na entrega da obra é pacífico, não sendo aceitas justificativas vazias e genéricas de “excesso de chuvas, falta de materiais, ausência de mão de obra especializada em razão do aquecimento do mercado”, por não caracterizarem força maior ou caso fortuito.

A extensão dessa responsabilidade tem seus limites definidos pelo período posterior ao prazo de tolerância de 180 dias (que tem sido aceito como válido) até a data da efetiva entrega das chaves do imóvel, sendo afastada a alegação de que tal obrigação se encerraria com a expedição do “habite-se” em razão do fato de que, na maioria dos casos, tal instrumento não tem por efeito imediato (isto é, automático) acarretar o efetivo cumprimento da obrigação principal do contrato de venda e compra de unidade imobiliária, qual seja, o de entrega do imóvel.

Apontados os limites temporais, também é possível delinear os marcos quantitativos, no que diz respeito ao valor da indenização pelos danos materiais decorrentes do atraso: a jurisprudência tem arbitrado o montante indenizatório, pela privação da posse do imóvel, em quantia que ora corresponde a um percentual (normalmente 1%) do valor atualizado do contrato, para cada mês de atraso, outras vezes importa em valor equivalente às mesmas penalidades que seriam aplicáveis em caso de mora do comprador (ou seja, correspondente ao valor da multa mais o dos juros de mora por mês de atraso), em orientação mais alinhada tanto ao Código de Defesa do Consumidor quanto a uma justiça equitativa dos ditames contratuais.

Por fim, cumpre destacar que recentes decisões têm inclusive reconhecido o direito à indenização por danos morais em casos excepcionais, que caracterizam o sofrimento e o abalo emocional causados pelo descumprimento da obrigação contratual, dos quais se pode citar, como exemplo, a situação dos noivos que, com casamento marcado, acabaram tendo que viver o início da vida conjugal ainda na casa dos pais, ou de favor na casa de parentes, e a dos casais que esperavam bebê, de modo que o atraso furtou-lhes a possibilidade de preparação do quarto do futuro recém-nascido.

Portanto, já é possível avistar os caminhos trilhados pela jurisprudência paulista no enfrentamento desse vasto território da responsabilidade decorrente do atraso na entrega da obra.

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